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Hinweise zur Finanzierung Ihres Einfamilienhauses
Die Aufnahme eines Kredites zur Finanzierung eines Bauvorhabens gehört für die meisten Familien zu den größten finanziellen Anstrengungen überhaupt. Deshalb ist es in jedem Fall sinnvoll, einige Regeln und Hinweise zu beachten.
Das „magische Dreieck“ aus E, E und B
Die wichtigsten Eckpunkte der Betrachtung eines Haus-Kredites sind das angesparte Eigenkapital, das monatlich verfügbare (d.h. Netto-) Einkommen und die vertretbare monatliche Belastbarkeit, also die Summe, die langfristig für die Tilgung des Kredites jeden Monat zur Verfügung steht.
Welche Kosten sind zu berücksichtigen?
Naheliegende Faktoren sind natürlich der Preis des Hauses und der Grundstückspreis. Keinesfalls „unter den Tisch fallen“ dürfen aber die sogenannten Bau-Nebenkosten. Dazu zählt alles, was über Haus- und Grundstückspreis hinaus geht.
Die drei größten „Pakete“ sind hier 1) die Grunderwerbssteuer (in Sachsen z.Z. 5,5%) bezogen auf den Grundstückskaufpreis, 2) die Anschlusskosten für die Medien (Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Telekommunikation) und 3) die Maklergebühr (sofern das Grundstück mit Hilfe eines Maklers gefunden wurde) bezogen auf den Grundstückskaufpreis. Gerade beim letzten Punkt gibt es eine enorme „Bandbreite“ von 3,57% bis 7,14% einschließlich der gesetzlichen MWSt. Ganz „pfiffige“ Vermittler verlangen auch schon mal eine „Pauschale“ – hier sollte man schon mal nachrechnen, wie viel Prozent diese entsprechen würde.
Wer finanziert?
Naheliegend ist hier zunächst die Anfrage an die Hausbank. Damit erhält die Baufamilie zunächst ein eine Basis-Aussage über die monatliche Belastung. In jedem Fall empfehlenswert ist die Hinzuziehung eines zertifizierten, unabhängigen Bau-Finanzierers. Der hat Zugriff auf eine meist große Zahl von spezialisierten Banken und kann sowohl das Angebot der Hausbank einordnen als auch zusätzliche Angebote unterbreiten.
Wer unbedingt mit „seiner“ Bank finanzieren möchte, kann dem Bearbeiter auch das beste Angebot vom Wettbewerber auf den Tisch legen – manchmal wird dann das ursprüngliche Angebot „nachgebessert“, um den geschätzten Kunden nicht an die Konkurrenz zu verlieren.
Zins ist nicht gleich Zins
Wenn man Zinsen verschiedener Kredit-Institute vergleichen möchte, ist darauf zu achten, das „Äpfel mit Birnen“ verglichen werden. Denn im Sprach-Gebrauch der Banken sind sowohl Soll-Zinsen als auch Effektiv-Zinsen üblich. Entscheidend ist der letztgenannte, da diese Angabe auch die Gebühren für Vermittlung und Bearbeitung enthält.
In die Jahre gekommen
Das gegenwärtige Zins-Niveau hat sich zwar schon wieder ein wenig vom absoluten Tiefst-Stand entfernt, bewegt sich aber immer noch auf niedrigem Niveau. Deshalb ist eine möglichst lange Zins-Bindung anzustreben. Zehn, besser 15 oder 20 Jahre sollte man sich die niedrigen Zinsen sichern.
Um deutlich schneller schuldenfrei zu sein und damit Finanzierungskosten zu sparen, empfehlen die Spezialisten der Bau-Finanzierung eine anfänglich höhere Tilgung. Statt der üblichen 1% sollten sich die Hausbesitzer in spé auch eine 2%ige Tilgung ausrechnen lassen.
Was auf jeden Fall mit der Bank besprochen werden sollte, ist die Möglichkeit der Sonder-Tilgung. Damit lässt sich im Falle unvorhersehbarer Geld-Eingänge – der Chef spendiert unerwartet doch eine Gehalts-Erhöhung oder die ungeliebte Tante hat den Neffen doch im Testament mit einer erquicklichen Summe bedacht – die Flexibilität bei der Tilgung wahren.
Und was ist in 20 Jahren?
Hier legt die Bank fest, wie viel Prozent Ihrer Immobilie sie finanzieren möchte. In der Regel sind dies 80%. Das bedeutet, dass Sie 20% aus Eigenmitteln aufbringen müssen. Bessere Konditionen lassen sich allerdings erzielen, wenn Sie nur 60% des Beleihungswertes als Kredit aufnehmen.
Was ist der Beleihungswert?
Es empfiehlt sich in jedem Fall, sich einige Zeit vor Ablauf des Darlehens Gedanken zu machen, wie es weiter geht. Selbst wenn noch ein oder zwei Jahre bis dahin vergehen, kann der dann aktuelle Zinssatz ja gerade niedrig und damit interessant für die Anschluss-Finanzierung sein. Hier bieten die Banken und Sparkassen ggf. ein sogenanntes Foward-Darlehen an. Sie sichern sich – gegen eine überschaubare Gebühr – die aktuell günstigen Zinsen und können damit auch die folgenden Jahre ruhig schlafen.
Und noch etwas „Kleingedrucktes“
Inwieweit diese Praxis noch üblich ist, weiß nur Ihr Bank-Berater. Achten Sie in jedem Fall auf die Formulierung Abtretungs-Sonderklausel in Ihrem Kreditvertrag. Damit schützen Sie sich davor, dass die Bank den Darlehensanspruch verkauft. Das klingt auf den ersten Blick abwegig, ist jedoch in der Vergangenheit nicht wenigen Kreditnehmern passiert: Der Gläubiger war dann mit einem Mal nicht mehr die Bank sondern ein Hedgefond.